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昆山注册公司浅谈关于企业租用个人房屋税种计算和发票开具注意事项

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企业租用个人房屋是常见现象,那么个人出租给企业房屋代.开.发.票需要交纳哪些税款?有两种计算方式,一种是分税种计算,另一种是按照综合征收率来计算。有地区直接按照综合征收率来,并且各地有差异,今天我们来看下分税种计算。

分税种计算涉及税种

增值税

房产税

城镇土地使用税

印花税

个人所得税

一、增值税及附加

增值税

国家税务总局公告2016年第16号:

(一)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

(二)其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

因此,个人出租不动产,按照以下公式计算应纳税款:

(一)出租住房:应纳税款=含税销售额÷〔1+5%)×1.5%

(二)出租非住房:应纳税款=含税销售额÷〔1+5%)×5%

国家税务总局公告2016年第53号:

其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。

项:

1. 个体工商户出租不动产,需要开具增值税普通发票的,原则上应自行开具,不能自行开具的可向不动产所在地的主管国税机关申请代开增值税普通发票;需要开具增值税专用发票的,可向主管国税机关申请代开,建筑业、住宿业、鉴证咨询业等试点自行开具增值税专用发票的应自行开具增值税专用发票。

2.其他个人(自然人)出租不动产,可向不动产所在地的主管地税机关申请代开增值税发票(包括普通发票和增值税专用发票)。

3.不管是何种身份的纳税人向其他个人出租不动产(即承租人为其他个人),均不得开具或申请代开增值税专用发票。

4. 若个人出租房屋因其月销售额不足3万元或季度销售额不足9万元而适用了免税规定,此时也就不得再申请代开(开具)增值税专用发票。 

城建税

其他个人(自然人)出租不动产(不分住房或非住房),月租金不足3万元,可免征增值税,同时免征城建税。

附加费

财税〔2016〕12号:

教育费附加、地方教育附加免征:扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的缴纳义务人。

二、房产税

《中华人民共和国房产税暂行条例》:

第二条  房产税由产权所有人缴纳。

第四条  房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

财税〔2000〕125号:

对个人按市场价格出租的居民住房,房产税暂减按4%的税率征收。(此处个人仅指自然人)

三、城镇土地使用税

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》:

第二条 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

前款所称单位,包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人,包括个体工商户以及其他个人。

第三条 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收

财税(〔2008〕24号:

对个人出租住房,不区分用途,免征城镇土地使用税。

四、印花税

《中华人民共和国印花税暂行条例》:

第一条 在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人,都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当按照本条例规定缴纳印花税。

第二条 下列凭证为应纳税凭证:
(一)购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证;...

税率:按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。

财税(〔2008〕24号):

对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。 (此处个人仅指自然人)

五、个人所得税

《中华人民共和国个人所得税法》(2011):

应税范围:财产租赁所得;税率:20%

应纳税所得额:财产租赁所得,以一个月内取得的收入为一次。

每次收入<=4000元:应纳税所得额=收入-税-修缮费用(800为限)-800(费用额)

每次收入>4000元:应纳税所得额=(收入-税-修缮费用(800为限))×(1-20%)

财税(〔2008〕24号:

对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。(此处个人仅指自然人)

各地区实际开票征收有差异,具体以当地为准。江苏目前就按照综合征收率来计算,我们下期一起来看,江苏——个人出租房屋应缴纳的各项税费(综合征收率)。