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问:建筑服务、不动产销售的增值税纳税义务时间如何确定?

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答:前期我们把销售货物的增值税纳税义务时间讲完了,今天我们继续聊聊销售服务、无形资产和不动产。

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今天我们先聊聊建筑服务、不动产销售。

建筑服务

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政策依据

1、取得预收款,应在收到预收款时,以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额,按照规定的预征率预缴增值税。

2、被工程发包方从应支付的工程款中扣押的质押金、保证金,未开具发票的,以纳税人实际收到质押金、保证金的当天为纳税义务发生时间。

政策解读

从2017年7月1日起,建筑业收到预收款不再产生增值税纳税义务,但需要预缴增值税。换句话说,建筑业与房地产开发基本一致了,区别在于建筑业可以扣除支付的分包款,但是建筑业没有房地产开发的预收款发票。同时,考虑到建筑业行业的工程质押金、保证金退回的时间一般都较长,没有开具发票的部分,以实际收到上述款项的当天作为增值税纳税义务发生时间。

建筑业预收款仅指在建筑开工前收到的工程款,此处的开工有可能包括实际开工日期、合同约定或政府批准文件的开工日期,需要根据实际情况灵活判断。当建筑服务开工后、过程中或完成后收到或者应当收到工程款时,其增值税纳税义务按照总体原则处理。

预收款不产生增值税纳税义务,仅是预征,所以,此时的预收款不应该开票增值税发票。如果开具了发票,那么需要遵照总体原则确认增值税纳税义务时间。

案例解析

案例01:某工程合同约定开工日期为2018年07月01日,工程承接方于2018年06月15日收到预付工程款700万元。

那么6月份需要按照700万元预缴增值税,但不能确认增值税收入发生。实际操作中7月份应进行预缴增值税,8月份(申报所属期7月)将700万收入确认为增值税应税收入,确认增值税纳税义务时间的同时应该开具增值税发票。

不动产销售

政策依据

采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在取得预收款的次月纳税申报期按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。

政策解读

房地产业预收款与建筑业预收账款有一定的类似性,在收到预收款时均需要按一定比例预缴,如果此时未开具发票不需要确认增值税纳税义务时间,后续按照规定应在“不动产权属变更的当天”,这里的不动产权属在实际操作中多以《商品房买卖合同》中约定的交房时间或实际交房时间中更早的当天,而非办妥不动产权证书的当天,主要也是考虑房地产项目的特殊性,办妥不动产权证书存在较多的不确定因素。需要注意的是该规定仅限于销售自行开发的房产地项目,而且采取的是预收款方式。如果不能同时符合上述两点,需要按照总体原则进行处理,收到款项时即需要确认增值税纳税义务时间。

案例02:A房地产公司开发的某楼盘于2017年2月开始预售,自然人薛某于2017年03月16日与A公司签署购房协议,约定于2017年03月20日、2017年4月18日分两次付款,同时约定2017年10月08日交房。薛某按时支付相应款项,双方于2017年09月30日提前完成交房。

案例解析

此案例属于典型的预售楼盘,即房子还没盖好就开始销售,符合预收款方式的规定,A公司应于2017年4月、5月的征期进行增值税预缴,可以开具预收款增值税发票,不确认增值税纳税义务时间。虽然协议约定2017年10月交房,但是由于实际交房时间在2017年09月,因此应在九月份确认增值税纳税义务时间,并于10月份征期正式申报。